ככלל, עסקת מכירת אופציה במקרקעין הינה עסקה הכפופה לחוק מסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963 (להלן: "החוק"). במטרה לעודד את השוק המשני של מסחר באופציות והקלה במימוש הפוטנציאל היזמי, חוקק סעיף 49י לחוק. במסגרת סעיף זה נקבעו תנאים מסוימים, אשר בהתקיימם מכירת אופציה במקרקעין תהיה פטורה ממס שבח וממס רכישה. הסעיף מבחין בין מי שרכש את האופציה מבעל הזכות במקרקעין (להלן: "רוכש") ובין מי שקנה את האופציה מהרוכש ויממש אותה בהתאם להסכם האופציה (להלן: "מחזיק"). יובהר, כי יתכן מצב בו רוכש ימכור לאדם אחר את האופציה, וזה ימכור למחזיק. 

אופציה במקרקעין – הגדרה

זכות לרכישה של זכות במקרקעין למעט זכות לרכישה של זכות באיגוד, שהתקיימו לגביה כל אלה:

1. ניתנה בכתב

2. ניתנת להעברה ולמימוש

3. בלתי חוזרת

4. ניתנת למימוש בתקופה של 24 חודשים ממועד נתינתה (לרבות תקופות הארכה)

5. תמורת האופציה לא עולה על 5% מהגבוה מבין שווי הזכות במקרקעין ומחיר המימוש לפי הסכם האופציה

6. למחזיק האופציה לא ניתנה חזקה במקרקעין נשוא האופציה

7. מסירת הודעה למנהל תוך 30 יום ממתן האופציה (טופס 7025).

מימוש אופציה במקרקעין

מימוש האופציה ייעשה על ידי המחזיק, מכוח הסכם האופציה.

מכירת אופציה במקרקעין

העסקה בין הרוכש ובין המחזיק הינה עסקת מכירת האופציה. כלומר, מצב בו הרוכש לא מימש את האופציה, אלא מכר אותה לאחר. עסקה זו תהיה פטורה ממס שבח וממס רכישה, ותהיה כפופה למס לפי פקודת מס הכנסה – רווח הון לפי חלק ה' לפקודה או מס פירותי לפי סעיף 2(1) לפקודה.

 מס שבח

בחישוב מס השבח בידי בעל הזכות במקרקעין, יש להוסיף לשווי המכירה גם את התמורה בגין האופציה (בכפוף לכך שאכן מדובר באופציה העומדת בתנאי הסעיף, ולא היה חיוב במס כבר במכירת האופציה).

מס רכישה

בחישוב מס הרכישה בידי הרוכש, יש להוסיף לשווי הרכישה גם סכומים ששילם עבור האופציה.

הגבלת הקלות

במטרה למנוע תכנון מס, לפיו על ידי מתן אופציה במקרקעין, נדחה מועד המכירה, למועד בו למוכר יש פטורים או הקלות אחרות שלא היו לו במועד מתן האופציה, חוקק סעיף 49י1 לחוק. 

בהתאם לסעיף זה במועד מימוש זכות במקרקעין (לרבות אופציה במקרקעין לפי סעיף 49י לחוק, ולרבות אופציה אחרת) לא יינתנו למוכר הזכות במקרקעין פטורים ו/או הקלות שלא היו לו במועד מתן האופציה.